中華化工網(wǎng)訊：上周香港出臺了今年第五套樓市調(diào)控措施,旨在控制樓市的投機行為.中國、新加坡、臺灣、泰國和馬來西亞近期亦推出了更加嚴格的樓市監(jiān)管措施.
但亞洲投資者對房地產(chǎn)的胃口遠遠沒有滿足,房價還在繼續(xù)攀升.那將可能促使政府再次提高抵押貸款申請條件,增加土地供應(yīng),其中中國或會開征房產(chǎn)稅.
"我認為最基本的情形是,我們將需要更多措施,當(dāng)前這套措施有效果,但影響是暫時的,"ING Financial Markets駐新加坡的研究主管Tim Condon稱.
因為市場流動性過多,央行不愿過快升息,全球經(jīng)濟復(fù)蘇時好時壞,限制了當(dāng)局這次控制樓市投機行為的能力.
很多投資者,尤其是高端房產(chǎn)的投資者揣著大筆現(xiàn)金入市,意味著限制抵押貸款發(fā)放等與房價相關(guān)的措施不會有以往那麼有效.
香港豪宅的價格目前比1997年亞洲金融危機發(fā)生前觸及的峰值還要高,與內(nèi)地富人購置香港地產(chǎn)不無關(guān)系.
看看新加坡的報紙,就會發(fā)現(xiàn)有不少報導(dǎo)顯示,新開發(fā)的公寓樓盤首日開盤便告售罄.
"我們在進入一個未知領(lǐng)域,因為今年迄今已推出的措施若在以前會富有成效,但現(xiàn)在情況不一樣了,市場流動性充裕,而且利率水平又較低,"Cushman & Wakefield的副主席Donald Han稱.
地產(chǎn)機構(gòu)Knight Frank稱,2009年中至2010年中期間,香港住宅價格上漲了25%,同期新加坡房價漲了37%.
**是否已學(xué)到教訓(xùn)**
亞洲各國決策者深知地產(chǎn)泡沫的可怕.1997年金融危機是從泰國的房地產(chǎn)市場開始,之後引發(fā)區(qū)域地產(chǎn)價格崩盤;此外,美國次優(yōu)抵押貸款市場瓦解,以及之後接踵而至的金融市場亂象,也讓亞洲多數(shù)地區(qū)陷入衰退.
1997/98年危機過後,亞洲各國當(dāng)局莫不施行"審慎的總體經(jīng)濟措施"以抑制房貸成長,過了多年之後這樣的思維才成為西方監(jiān)管機構(gòu)朗朗上口的道理.
這些審慎措施包括利用貸款/房價比率來限縮民眾借款相對其房價的規(guī)模,同時對外幣借款設(shè)限.
但盡管有了這樣的經(jīng)驗,觀察家多表示各國當(dāng)局這次仍追趕不上價格上漲速度.
"他們可能認為已經(jīng)學(xué)到了先前危機的教訓(xùn),但過去18個月左右的價格漲勢顯示,就連中國這樣的控制經(jīng)濟,也沒辦法隨心所欲地控制價格."悉尼戴德梁行亞太研究主管David Green-Morgan表示.
"事後諸葛來看,各國當(dāng)局應(yīng)該在2008年就開始釋出更多建筑用地,但當(dāng)時恰逢全球陷入金融危機,使得釋出土地?zé)o法成為政策上的明顯選擇."他補充道.
要利用管制來控制房價極為困難,因這類舉措的擴散效應(yīng)將沖擊經(jīng)濟各個層面.
美國聯(lián)邦儲備委員會(FED)主席伯南克在2008-09年金融危機之前反對對美國地產(chǎn)市場祭出管控措施,稱這可能對經(jīng)濟其他層面造成影響.
不難想見許多經(jīng)濟學(xué)家如今認為這是錯誤的做法,但亞洲各國當(dāng)局仍可能小心以對.
"若中國的目標(biāo)為年度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長約10%,有很大部分取決于穩(wěn)健的地產(chǎn)市場."Cushman & Wakefield的Han表示.
"因此與其采取對市場大舉開鍘的策略,各國政府將會以每兩個月或每季的頻度來公布新措施,藉以掃蕩投機."
**進一步舉措**
那麼投資者應(yīng)該預(yù)期哪些地區(qū)出臺何種舉措呢?
新加坡、香港、臺北和中國諸多城市仍然因最有可能形成價格壓力而受到矚目.
香港已出重拳,現(xiàn)料其在等待最新舉措產(chǎn)生效果,待明年某時再采取更多行動.
新加坡已暗示,可能采取進一步舉措,可能向市場釋出更多土地,并采取更多抑制投機活動的措施,例如對購房後短期內(nèi)轉(zhuǎn)手徵收更高的課稅等.
"購買多套住房、投資性購房的投資者可能面臨更多的監(jiān)管風(fēng)險,"高緯物業(yè)市場的Han稱.
中國甚至面臨更艱難的政策平衡,因該國房地產(chǎn)地區(qū)差異巨大.
渣打銀行一項分析顯示,上海、深圳和成都等城市仍然面臨巨大的漲價壓力,而隨著新供給進入市場,大連和天津等"二線"城市房價可能下跌.
這意味著當(dāng)局料推出已在一些城市試行的房產(chǎn)稅,這些城市樓市存在泡沫,而盡量不在其它地區(qū)采取新舉措.
不過這可能說易行難,當(dāng)局仍然難以與市場實際情況進展步調(diào)一致.
"推出這種賦稅面臨技術(shù)和政治困難,"渣打銀行中國研究部主管王志浩(Stephen Green)在最近的一份研究報告中稱.
他表示,據(jù)稱上海近期的房產(chǎn)稅提案被國務(wù)院否決,因上海沒有對涉及的所有房產(chǎn)進行充分調(diào)查,調(diào)查過程若不花上數(shù)年時間,也需數(shù)月.
當(dāng)局料仍會推進這些稅種,不過稅率可能相當(dāng)?shù)?或為每年按市值徵收0.3%-0.6%的累進稅率.
不過關(guān)鍵是,由于多數(shù)亞洲房地產(chǎn)市場采取受管制的匯率制度,利率相對低,但當(dāng)局僅依靠監(jiān)管仍難以控制市場.
"除非解決貨幣低估問題,否則壓力將一直存在,這樣看來,這些房地產(chǎn)舉措將只是治標(biāo)不治本,"荷蘭國際集團的Condon稱.(
